作者：余飞
去库存，正式被提及
尽管过去三年，上至中央下至地方的一切救市措施，都是为了去库存，但“去库存”三个字正式出现，还是在前几天的重要会议上。
6月7日，国务院常务会议在北京召开，会议的内容包含科技、产业、金融、房地产、医疗、注册资本管理制度等。
其中房地产是会议的重点。新华社发布的会议通稿，第一段第一句话就指出，会议的主要内容是：
研究促进创业投资高质量发展的政策举措，听取关于当前房地产市场形势和下一步构建房地产发展新模式有关工作考虑的汇报。
关于房地产的表述如下：
会议指出，房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局。要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。要加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系，改革相关基础性制度，促进房地产市场平稳健康发展。
这段话明确提到了“去库存”三个字，上一次正式文件中出现这三个字，还得追溯至2015年11月。
足可见，当下的房地产已经到了非常紧迫的程度，同时也意味着在517那一轮大放松之后，接下来还会从工具箱中掏出各种措施来去库存。
再次强调房地产与国民经济的关系
表述的第一句话“房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局”，就再次强调了房地产与国民经济的关系。
这句话，和今年3月份国常会上提到的“房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局”，以及5月17日提到的“深刻认识房地产工作的人民性、政治性”，异曲同工。
都是在强调房地产的重要性，事实也的确如此。
1998年，房地产业增加值3435亿元，占GDP比重为4%；2007年，增加值上升到了1.4万亿元，占GDP比重上升到5.1%。
2022年，增加值上升到了7.38万亿元，占GDP比重上升到6.1%。如果算上建筑行业占比的6.9%，广义房地产行业占比达到了13%，妥妥的经济支柱。
2023年，房地产业占GDP比重下降到了5.8%。
来源：国家统计局
2、房地产涉及到上下游产业链条，如冶金、建材、装修、家具、家电等行业，基本上都要靠房地产吃饭。
之前有专家计算过，中国房地产行业从业人员大约1300万；建筑行业5800万人，至少4000万跟商业房地产密不可分；由于全国财政收入的35%以上直接来自卖地收入和房地产税收，那么全国财政供养人口5000万人，三分之一相当于吃房地产饭。
3、据统计，房地产经济活动占GDP的比重接近三成，与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%，房地产业相关收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%。
然而，这些事实一直在，过去三年为何不强调房地产的重要性，不说房地产链条长、涉及面广，事关民众利益，事关经济大局？
过去三年来，房地产异常艰难，虽然救市托底政策频出，但高层对待楼市的态度，仍非常坚定，不再以刺激房地产为复苏经济的手段。
只能说明，当下的房地产可能已经到了关键时期，已经到了破的边缘，非常时期，只能使用非常手段。
所以股票配资公司亿万配资专业，再次号召去库存，开始了。
去库存序幕拉开
第二句话，有几个重点词：
要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。
第一个关键词，供求关系的新变化，说的是目前房地产市场已经从过去的供不应求转变为供大于求。
首次出现，是在去年7月份的政治局会议上。这意味着，官方已经承认了这一事实。
并且，去年2月份住建局明确透露，在耗时三年，花费庞大的人力、物力、财力调查的结果显示：
全国有近6亿栋房屋建筑。
6亿栋？单位是栋，不是套，不是户。换算成套，那就是个天文数字。
当然，这里的房屋建筑包括居住性质的住房和厂房、写字楼、机关单位等等，但一般来说，城市的住宅（商品房、住宅、小产权房、工业宿舍）占比都在一半以上，农村的建筑中绝大部分都是住宅。
以此估算，属于居住性质的房屋应该有4亿栋左右，换算成套数，就是个天文数字。
所以说，当下除了个别城市仍存在供小于求的局面外，绝大多数城市都已经进入了供大于求的买方市场。
第二个关键词，在强调要强力执行之前分布的救市措施，并且要研究出台新的去库存大招。
5月17日，官方四箭齐发：
1、取消全国个人住房贷款利率下限。
2、公积金贷款利率下调0.25个百分点。
3、首套、二套的首付比例分别下调至不低于15%、25%。
4、地方政府收购及商品房用作保障房，回收回购房企闲置的住宅用地。
目前，大多数城市的首套房首付比例都降至15%，二套房降至20%，其中包括一线城市广州。
上海、深圳首套房首付降至20%，二套房首付30%。北京尚未跟进。
大多数城市的房贷利率都大幅下调了加点数。
贝壳研究院发布的数据显示，2024年5月，“517”楼市新政落地，百城首套房平均商贷利率降至 3.45%，二套平均利率降至 3.90%，分别较上月下降 12BP、26BP。百城二套平均利率自 2019 年以来首次进入“3 字头”。
收储方面，央行设立了3000亿再贷款，撬动5000亿银行贷款，加上首付1000亿，大概能收购6000亿。
地方执行方面，去年以来，至少有22个城市开启了收储措施。
可以看到，无论是央行设立的3000亿保障性住房再贷款，还是地方城市的收储动作，都是小规模，对房地产库存去化，产生不了太大作用。
说直白点，这点钱对于几万亿市值的商品房库存，杯水车薪，根本撬不动。
国家统计局公布的最新数据显示，4月末，商品房待售面积74553万平方米，同比增长15.7%。其中，住宅待售面积增长24.5%。
制图：城市财经；数据：国家统计局
之所以没有规模回购，主要还是财力不足。
过去三年里，有部分城市在尝试利用自身的财政兜底，回购商品房，但也仅仅是尝试而已，并没有什么像样的动作。
房地产下行之下，大多数城市的财政都捉襟见肘。
更为重要的是，不少地方政府已经陷入了债务泥淖。
去年年末被点名的12个地区天津、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、广西、重庆、贵州、云南、甘肃、青海、宁夏 ，更是被重要直接要求化债，除基本民生工程外， 2024年不得出现新开工项目。
所以，我们看到，当下地方政府都不怎么敢举债。反映在数据上，便是4月份的社融负增长了。
央行前两天披露的数据显示，2024年前四个月社会融资规模增量累计为12.73万亿元，比上年同期少3.04万亿元。更重要的是，4月单月新增社融-1987亿元，去年同期为1.22万亿元。上一次单月社融为负，还要追溯到2005年10月。
4月份社融负增长的一个重要因素，就是政府债券融资大规模减少。
这种背景下，央行设立的保障性住房再贷款大概率会追加。
第三句话中的“解放思想”四个字，就是在鼓励地方政府，在风险可控的底线之上，尽一切可能解决房地产库存问题。
在解放思想的定调下，接下来会有更大的、更惊人的大招出台。
财经专家刘晓博预测：
继续降低银行存款准备金率2个百分点，5年期LPR可以从目前的3.95%降低到3%以内。首套房贷款利率，可以降低到2%左右，公积金贷款利率可以降低到1%左右。同时，大幅降低存款利率、银行理财收益率。首套房最低降低到10%，二套房降低到15%。鼓励地方政府或者开发商、中介机构跟购房者协商，搞零首付；鼓励银行推出先息后本的还款方式，允许气球贷、接力贷、合力贷。
加快房地产“双轨制”建设
表述中的第四句话，“要加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系，改革相关基础性制度，促进房地产市场平稳健康发展”，意思只有一个，加快商品房+保障房的双轨制新模式建设。
4月末召开的中央政治局会议，对房地产的表述中没有提及“三大工程”，也即没有提及保障房建设、城中村改造和“平急两用”公共设施。
三大工程是去年中央不断提及的涉及房地产的三大任务。
今年风向变化很大，三大工程的提及很少出现，只有保障房建设还在强调。这背后，还是地方资金困境。
相比于城中村改造、“平急两用”公共设施建设，保障房建设更为迫切，因为它是兜底民生的主要保障。
保障房与商品房双轨制建设，已经提出了近30年。在去年之前，商品房建设高歌猛进，保障房建设严重滞后。
财新网披露的数据显示，截至目前，保障性住房在中国存量住房中的比重不足一成，整个住房体系仍以商品房“单轨”为主。
去年中央审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》（14号文件），则明确要求，尽快补齐保障性住房建设短板，提高保障性住房在住房总供给中的比例，不断满足工薪收入群体的基本住房需求。
建设保障房的两大目标：
一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；
二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。
进入2024年，保障房的建设方向不变，但途径有所变化。去年主要强调地方城市定向批复土地建设保障性住房，而今年在集合去库存的路线下，以收代建越来越被重视。
以收代建，看似两全其美，但成本问题是个关键。
“14号文件”指示的定价机制是保本微利：
规划建设保障性住房应按照工薪收入群体可负担、项目资金可平衡、发展可持续的原则、由城市人民政府按划拨方式供地和负责建设配套设施，在此基础上采取市场化方式运作，按保本微利原则配售。
也就是说，配售型保障房的土地由地方政府直接划拨，这一块零成本。最终的定价是基于建设成本、人工成本、税费成本以及微利原则。
这种情况下，配售型保障房的价格会很低。
而如果是通过收储的方式，将商品房或者其他商业类住房转变为保障房，成本太高。
如果转变后的保障性住房出售价格低，根本覆盖不了成本，更别说还能保本微利。
如果大幅压低开发商手中的库存价格，以最低成本收购，比如市场价1万每平方米，收储压低至5000元乃至三四千，看似解决了成本问题，但又会产生新的问题。
比如可能会令低谷中的商品房市场定价紊乱、“雪上加霜”。
所以，如何稳定、健康推进房地产双轨制建设，是个大考验。
